همایش ملی بررسی حقوقی پیش فروش ساختمان- مقدمه مقدمه حذف تصاویر و رنگ‌ها  | تاریخ ارسال: 1397/9/18 |  امروزه تمایل افراد بر سرمایه‌گذاری در حوزه‌ی مسکن از یک سو و تمایل سازندگان برای تجمیع سرمایه‌های در حال گردش و بهره‌گیری از آن در پروژه‌های عظیم ساختمانی از سوی دیگر موجب رغبت افراد برای تنظیم قراردادهای پیش‌فروش ساختمان شده است. امروزه کثرت قراردادهای پیش فروش آپارتمان سبب  بروز ابهامات و اختلافات میان اشخاص به ویژه در زمان نوسان قیمت بازار مسکن و به دنبال آن تورم پرونده‌های حقوقی مرتبط با آن‌ها در دادگستری گردیده است. رونق معامالت پیش فروش ساختمان مستلزم حمایت از حقوق پیش خریداران و فراهم آوردن بستر مناسب جهت ورود پیش‌فروشان برای جذب سرمایه در این عرصه می‌باشد. گرچه قانون‌گذار با تدوین قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ تا حدی توانست سبب شفاف‌سازی فضای کسب و کار در حوزه‌ی فوق گردد، با این حال سوالات مطرح در خصوص کیفیت تدوین و نحوه‌ی اجرای این قانون از جمله لزوم تدوین آیین‌نامه‌های مرتبط و همچنین ابهامات موجود رویه‌ی قضایی ضرروت تبیین همه‌جانبه این موضوع را می‌طلبد. قانون پیش فروش ساختمان‌ها مصوب سال ۱۳۸۹ نیز مثل سایر قوانین دارای نقاط ضعف و قوت بسیاری می‌باشد. نقش قانون مذکور در پیش‌گیری از وقوع جرم، بررسی ضمانت‌اجراهای کیفری موجود در این قانون و همچنین توجه به ظرافت‌های قانونی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان‌ها از جمله موضوعاتی است که در ادبیات حقوقی ما به صورت جامع و دقیق به آن پرداخته نشده است. برای بررسی تخصصی و دقیق در این حوزه باید ابتدا به سوالاتی در رابطه با فلسفه‌ی وجودی این قانون و قابلیت اجرایی آن پرداخت. همچنین باید دید که قانون و شرایط فوق تا کجا توانسته‌اند به نیازهای طرفین قراردادهای پیش‌فروش ساختمان‌ها پاسخ دهند. از سوی دیگر، بررسی قابلیت اجرایی و میزان کارایی دستگاه‌های اجرایی و دستگاه‌های نظارتی از جمله انجمن انبوه‌سازان مسکن است که لزوم نشستی تخصصی در زمینه‌ی پیش‌فروش ساختمان‌ها را فراهم آورده است. باید دید که دلیل عدم به کارگیری عینی و عملی قانون فوق علی‌رغم تصویب و ابلاغ آن چیست و چطور می‌توان در مرتفع ساختن أمور گامی برداشت. علاوه بر این، جامعه برای رسیدن به هدف قانون‌گذار، نیازمند آموزش و اطلاع‌رسانی کافی در مسائل است و صرف وجود قانون‌گذاری و انتظار اجرایی شدن آن در کوتاه مدت انتظار معقولی به نظر نمی‌رسد. به عبارت دیگر،‌ تصویب قانون و بعد رها شدن آن در بروکراسی اداری و میان دستگاه‌های اجرایی و همچنین عدم آموزش های لازم و اطلاع رسانی های جامع و گاه حتی عدم پیگیری و ابلاغ آن به می‌تواند مانع بزرگی در راستای اجرای قانون باشد. همچنین عدم آگاهی و شناخت طرفین قراردادهای پیش‌فروش ساختمان از حقوق و تعهدات خود موجب می‌شود که توافقات خود را با همان ساختارها و روش های سنتی انعقاد قراردادها در بنگاه معاملات املاک پیگیری کنند. در بخش حل اختلاف ناشی از قراردادهای پیش‌فروش ساختمان نیز،‌ عده‌ای از حقوقدانان بر این عقیده می‌باشند که ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان مغایر با اصل ۳۴ قانون اساسی می‌باشد. در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد. در این موارد، در صورت مراجعه طرفین به دادگاه، دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند و این مهم که حقوق طرفین از لحاظ حقوقی در مورد فوق مورد اجحاف واقع شده یا خیر نیاز به بررسی دقیق و کارشناسانی تخصصی دارد. موارد مذکور و بسیاری امور دیگر از مواردی است که نیاز جدی ورود حقوقدانان و متخصصین این امر را در راستای غنی‌سازی ادبیات موجود حقوقی در زمینه‌ی پیش‌فروش ساختمان‌ها را می‌طلبد تا از یک سو راه‌حل‌های مناسب برای مرتفع ساختن خلاهای قانونی و مشکلات اجرایی به دست آید و از سوی دیگر بستری برای افزایش آگاهی افراد جامعه به موضوع فوق را فراهم می‌آورد که این خود در نظام‌مند کردن قوانین و شرایط موجود بسیار راهشگا می‌باشد. این مهم جز با به کارگیری ظرفیت دانشگاهیان، اهل فن و قضات و وکلا و کارشناسان خبره ممکن نیست از این رو گروه حقوق خصوصی دانشکده حقوق دانشگاه خوارزمی بر آن است تا با دعوت از کلیه‌ی اندیشمندان در این حوزه و واکاوی دقیق ابعاد علمی و عملی آن در راستای ارتقای وضعیت موجود گام بردارد.  نشانی مطلب در وبگاه همایش ملی بررسی حقوقی پیش فروش ساختمان: http://ncfc.khu.ac.ir/find-1.50.11.fa.html برگشت به اصل مطلب